Hỏi: Tôi đã đọc kỹ hợp đồng ủy quyền và hiểu việc ủy quyền là hợp lệ nhưng vẫn rất lo lắng những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà trong trường hợp này. Rất mong được luật sư tư vấn giúp.
Xin cảm ơn!
(Hữu Huân)
 |
| Mua nhà từ người được ủy quyền tiềm ẩn một số rủi ro nhất định. (Ảnh minh họa) |
Trả lời:
Điều 194 và Điều 195, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu có quyền cho vay, tặng cho, trao đổi, bán, từ bỏ quyền sở hữu, để thừa kế, tiêu hủy, tiêu dùng hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật về tài sản. Trong khi đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo luật định hoặc theo ủy quyền của chủ sở hữu tài sản.
Căn cứ theo quy định nêu trên thì chủ tài sản có quyền ủy quyền cho người khác thực hiện quyền định đoạt tài sản (chuyển nhượng) thay mình. Tuy nhiên, việc nhận chuyển nhượng tài sản từ người nhận ủy quyền phải được pháp luật bảo vệ và công nhận.
Rủi ro từ việc mua nhà trực tiếp từ chủ sở hữu hay thông qua người được ủy quyền không có nhiều khác biệt. Thực tế cho thấy, có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan dẫn tới những rủi ro trong mua bán nhà đất. Trong đó, bạn rất khó có thể lường trước được những yếu tố khách quan. Thông thường, yếu tố chủ quan phụ thuộc vào khả năng đánh giá, nhận định các vấn đề pháp lý trong việc mua bán nhà đất.
Những yếu tố chủ quan có thể hạn chế được nếu bạn có kinh nghiệm và sự hiểu biết về pháp luật. Trên thực tế, việc ủy quyền bán tài sản rất ít khi gặp rủi ro bởi người ủy quyền và người nhận ủy quyền thường có quan hệ ruột thịt, thân thích, tin tưởng lẫn nhau.
Vậy nhưng, việc ủy quyền bán vẫn có thể tiềm ẩn một số rủi ro nhất định nhưng rất hy hữu. Cụ thể như sau:
Một là, người nhận ủy quyền không thực hiện đúng theo những việc đã nhận ủy quyền từ chủ sở hữu tài sản. Ví dụ, người nhận ủy quyền tự ý thay đổi nội dung công việc mà chưa được sự đồng ý của người ủy quyền hoặc chưa thông báo cho người ủy quyền nhưng đã tự quyết định về giá phương thức, tiến độ thanh toán. Hoặc người nhận ủy quyền không giao lại đầy đủ, đúng hạn số tiền bán tài sản (nếu có thỏa thuận)…
Hai là, bên nhận ủy quyền gặp những trở ngại mang tính khách quan (đi công tác, ốm đau…) nên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền.
Do đó, nếu bạn muốn trực tiếp chuyển nhượng tài sản mà không cần thông qua người ủy quyền thì bên nhận ủy quyền và bên ủy quyền phải đến phòng công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng ủy quyền) để làm văn bản chấm dứt, hủy bỏ việc ủy quyền. Được biết, việc ủy quyền liên quan đến mua bán nhà đất hiện đã được lưu trữ, kết nối trong hệ thống các tổ chức hành nghề công chứng. Vì thế, công chứng viên sẽ từ chối công chứng giao dịch mua bán, đồng thời hướng dẫn các bên tiến hành việc lập văn bản chấm dứt hoặc hủy bỏ việc ủy quyền trong trường hợp kiểm tra thông tin thấy nhà đất các bên chuyển nhượng đang bị ràng buộc bởi hợp đồng ủy quyền.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
(Giám đốc Công ty Luật Bảo An, Hà Nội)
Theo Vnexpress
